# SERIES 2: TÂM LÝ – HÀNH VI – CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
## Tập: CÁCH KIỂM TRA QUY HOẠCH ONLINE TRƯỚC KHI MUA ĐẤT NỀN
—
## I. GIỚI THIỆU VỀ TẦM QUAN TRỌNG CỦA VIỆC KIỂM TRA QUY HOẠCH
Trong quá trình đầu tư bất động sản, yếu tố pháp lý và quy hoạch là những yếu tố then chốt bảo đảm sự an toàn, hạn chế rủi ro, cũng như đảm bảo tiềm năng tăng giá cho mỗi suất đầu tư. Không ít nhà đầu tư, nhất là những người mới, đã từng mắc phải sai lầm nghiêm trọng khi “xuống tiền” mua đất nền mà không kiểm tra hoặc kiểm tra thiếu sâu sát về thông tin quy hoạch. Hệ quả là tiền mất, tật mang khi mua phải đất dính quy hoạch treo, vướng hạ tầng, giải toả, hoặc chỉ được sử dụng cho mục đích phi thương mại.
Với sự phát triển của công nghệ, giờ đây bất cứ ai cũng có thể chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch một cách dễ dàng, nhanh chóng và minh bạch thông qua các nền tảng trực tuyến, ứng dụng điện thoại thông minh. Tuy nhiên, để đọc hiểu chính xác, cũng như xác thực thực tế không phải ai cũng biết cách.
—
## II. HƯỚNG DẪN TRUY CẬP CÁC CỔNG THÔNG TIN QUY HOẠCH TỈNH/THÀNH PHỐ
Hiện nay, hầu hết các tỉnh/thành phố lớn đã xây dựng cổng thông tin quy hoạch điện tử nhằm phục vụ người dân và nhà đầu tư, minh bạch dữ liệu và tăng tính chính xác:
### 1. Tìm kiếm cổng thông tin quy hoạch
– **Các Tỉnh/Thành phố lớn:**
– TP.HCM: http://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
– Hà Nội: http://quyhoach.hanoi.vn/
– Đà Nẵng: http://gis.danang.gov.vn/
– Bình Dương: http://quyhoach.binhduong.gov.vn/
– Đồng Nai, Long An, Bà Rịa–Vũng Tàu, Cần Thơ…: Tìm kiếm bằng từ khóa “thông tin quy hoạch [tên tỉnh/thành phố]”.
– **Qua Google:** Tìm kiếm với từ khóa “cổng thông tin quy hoạch + [tên tỉnh/thành phố]”.
### 2. Đăng nhập và sử dụng
– **Truy cập website chính thức:** Luôn chắc chắn truy cập vào trang web thuộc sở Tài nguyên & Môi trường hoặc cơ quan Nhà nước.
– **Tìm mục Tra Cứu / Bản Đồ Quy Hoạch:** Thường sẽ có menu riêng cho mục này.
– **Nhập thông tin tìm kiếm:** Số tờ thửa, số tờ bản đồ, tên phường/xã, địa chỉ chi tiết bất động sản cần tra cứu.
– **Chọn chức năng tra cứu quy hoạch, kiểm tra loại đất, thời hạn sử dụng, thông tin pháp lý…**
### 3. Lưu ý đặc biệt
– **Không sử dụng các website của bên thứ ba không rõ nguồn gốc để tránh bị lộ thông tin cá nhân hoặc nhận dữ liệu sai lệch.**
– **Nếu không có bản đồ quy hoạch online, phải liên hệ trực tiếp phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện/thị xã/thành phố để được hướng dẫn.**
—
## III. CÁCH ĐỌC BẢN ĐỒ QUY HOẠCH – PHÂN BIỆT CÁC MÀU SẮC, KÝ HIỆU
Bản đồ quy hoạch là công cụ chính để xác định mục đích sử dụng đất, phạm vi dự án, khu vực phát triển hoặc giải tỏa, hành lang bảo vệ công trình, hạ tầng kỹ thuật… Hiểu được bản đồ quy hoạch giúp nhà đầu tư xác định vị trí thửa đất tiềm năng một cách chính xác.
### 1. Đọc bản đồ quy hoạch
#### a. Phân biệt các loại đất
– **Đất ở (Residential – màu hồng/đỏ nhạt):**
– Ký hiệu: ONT (đất ở nông thôn), ODT (đất ở đô thị)
– **Đất thương mại, dịch vụ (màu cam hoặc vàng nhạt):**
– Ký hiệu: TMD
– **Đất công cộng, công trình sự nghiệp (xanh dương nhạt, xám):**
– Ký hiệu: DCC, SKC
– **Đất cây xanh, công viên (màu xanh lá đậm):**
– Ký hiệu: CX, CV
– **Đất giáo dục, trường học (màu vàng):**
– Ký hiệu: GDD, GD
– **Đất giao thông (cam đậm, xám đen):**
– Ký hiệu: DGT, HL
– **Đất nông nghiệp (xanh lá nhạt):**
– Ký hiệu: LUC (đất lúa), CLN (cây lâu năm), BHK (hoa màu)…
*(Màu sắc, ký hiệu có thể thay đổi tùy từng địa phương nên nhà đầu tư cần tra cứu giải thích ký hiệu trên bản đồ)*
#### b. Các ký hiệu đặc biệt
– **Đường viền đỏ:** Ranh giới quy hoạch dự án
– **Đường viền xanh lam:** Phạm vi hành lang an toàn, khu bảo vệ môi trường
– **Các dấu chấm, sọc, gạch:** Thường chỉ khu vực giao thông, hành lang kỹ thuật, hành lang bảo vệ sông hồ, các vùng dự trữ phát triển…
#### c. Chú giải trên bản đồ
– **Trong mỗi bản đồ quy hoạch đều có chú thích các ký hiệu, màu sắc, tên gọi cụ thể ở góc bản đồ.**
– **Khi đọc, bắt buộc đối chiếu thông tin thửa đất thực tế với ký hiệu, màu sắc trên bản đồ để nhận diện đúng loại đất, tránh nhầm lẫn.**
### 2. Lưu Ý Đặc Biệt Khi Đọc Bản Đồ
– **Có thể cùng 1 khu đất nhưng trên các loại bản đồ quy hoạch khác nhau sẽ thể hiện mục đích sử dụng khác nhau (quy hoạch 1/500, 1/2.000, 1/5.000…). Nên ưu tiên đối chiếu các bản đồ cấp cao nhất và mới nhất.**
– **Kiểm tra xem khu đất có thuộc phạm vi giải tỏa, quy hoạch treo, hay hành lang bảo vệ công trình hạ tầng hay không.**
– **Nên lưu lại hình ảnh hoặc ghi chú khi kiểm tra để đối chiếu sau này.**
—
## IV. CÁCH KIỂM TRA LỘ GIỚI, KHU CÔNG CỘNG, ĐẤT GIÁO DỤC, HÀNH LANG BẢO VỆ
### 1. Kiểm tra lộ giới
– **Lộ giới là ranh giới quy hoạch cho các tuyến giao thông, hành lang an toàn giao thông**. Việc xác định lộ giới rất quan trọng để tránh mua phải đất sau này bị thu hồi giải tỏa làm đường.
– **Trên bản đồ quy hoạch, lộ giới thể hiện bằng đường kẻ song song, đường viền cam/đỏ hoặc ký hiệu số mét (ví dụ: Lộ giới 20m, 40m…) thể hiện bề rộng quy hoạch con đường.**
– **Nên đo chính xác vị trí đất so với tim đường để xác định diện tích đất sẽ bị ảnh hưởng khi có quy hoạch mở rộng.**
### 2. Kiểm tra các khu công cộng, đất giáo dục
– **Đất công cộng (công viên, trường học, nhà văn hóa, bệnh viện…) được quy hoạch với màu sắc riêng như xanh lá (công viên), vàng (giáo dục) trên bản đồ**.
– **Kiểm tra xem khu đất của bạn có nằm trong khu vực này không, hoặc có nằm cạnh, tiếp giáp khu vực này để dự tính ảnh hưởng hoặc tiềm năng phát triển.**
– **Đất nằm trong khu vực công cộng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc xin phép xây dựng tư nhân.**
### 3. Kiểm tra hành lang bảo vệ công trình
– **Đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch, đường điện cao thế, pipeline (ống dẫn nước, dầu)… đều không được phép xây dựng, hoặc chỉ xây dựng/khai thác với những quy định rất chặt chẽ.**
– **Trên bản đồ quy hoạch, những khu vực này thường có đường viền đặc biệt hoặc ký hiệu riêng tùy từng tỉnh thành (thường là đường viền xanh alebo vùng sọc xanh, hoặc các ký hiệu đặc biệt).**
– **Kiểm tra xem khu đất có nằm trong hoặc cận kề khu vực hành lang bảo vệ này không để tránh rủi ro tranh chấp, bị cưỡng chế sau này.**
—
## V. SỬ DỤNG CÁC ỨNG DỤNG XÁC THỰC THỰC ĐỊA: “THÔNG TIN QUY HOẠCH”, MAP4D…
Công nghệ đã giúp quy trình kiểm tra quy hoạch trở nên nhanh chóng và trực quan hơn bao giờ hết với các phần mềm, app, nền tảng bản đồ số. Nhiều địa phương phát triển ứng dụng riêng để nhà đầu tư, người dân dễ dàng xác minh thông tin thực địa.
### 1. Ứng dụng “Thông tin Quy hoạch”
– **Hiện có mặt trên CH Play (Android) và App Store (iOS), tương thích với nhiều tỉnh/thành lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…**
– **Chức năng:**
– Xác định vị trí thửa đất bằng định vị GPS hoặc nhập địa chỉ/số tờ thửa;
– Hiện rõ lớp bản đồ quy hoạch các loại;
– Hiện thông tin về dạng đất, quy hoạch chi tiết, các mốc lộ giới, hành lang bảo vệ;
– Dễ dàng so sánh chồng lớp (overlay) giữa bản đồ hiện trạng và quy hoạch.
– **Cách sử dụng:**
– Mở ứng dụng, cho phép truy cập vị trí GPS;
– Chọn mục “Tra cứu quy hoạch”, sau đó nhập toạ độ/số tờ/số thửa hoặc quét trực tiếp trên bản đồ;
– Đọc kết quả về loại đất, mục đích sử dụng, các hạn chế, cảnh báo quy hoạch.
### 2. Ứng dụng Map4D
– **Ứng dụng bản đồ 3D hiện đại của Công ty IOTLink, hợp tác cùng nhiều địa phương cập nhật dữ liệu quy hoạch mới nhất.**
– **Chức năng:**
– Bản đồ 2D/3D trực quan, giao diện thân thiện;
– Hiển thị đầy đủ các lớp thông tin quy hoạch, hạ tầng;
– Dễ dàng xem, so sánh dữ liệu thực tế và quy hoạch trên thực địa;
– Có thể nhập vị trí GPS hoặc lướt đến khu vực đất cần tra cứu.
– **Cách sử dụng:**
– Tải ứng dụng và đăng nhập;
– Search địa chỉ hoặc di chuyển đến khu đất cần kiểm tra;
– Chọn các lớp quy hoạch để xem chi tiết, đối chiếu loại đất, quy hoạch lộ giới, hành lang bảo vệ;
– Chụp lại màn hình lưu bằng chứng đối chiếu.
### 3. Thực hiện xác thực thực địa
– **Khi đã kiểm tra xong quy hoạch online, có thể đến thực địa đối chiếu vị trí so với thông tin hiển thị trên ứng dụng.**
– **Ứng dụng định vị GPS giúp xác định phạm vi đất có trùng với khu quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ không.**
– **Kết hợp với tra cứu sổ đỏ/sổ hồng (nếu có) để xác thực thêm một lần nữa về pháp lý.**
### 4. Các lưu ý khi sử dụng ứng dụng
– **Chỉ sử dụng những ứng dụng của cơ quan Nhà nước, đơn vị uy tín, được sở Tài nguyên & Môi trường cấp phép.**
– **Chỉ sử dụng các dữ liệu bản đồ cập nhật mới nhất, tránh bị lệch thông tin.**
– **Kết hợp hỏi ý kiến chuyên gia, luật sư bất động sản khi còn băn khoăn về ký hiệu, màu sắc hoặc rủi ro quy hoạch.**
—
## VI. TỔNG KẾT VÀ KHUYẾN NGHỊ CHO NHÀ ĐẦU TƯ
– **Không được chủ quan và bỏ qua việc kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc, mua bán bất động sản.**
– **Luôn chủ động tìm hiểu qua cổng thông tin điện tử, ứng dụng bản đồ số kết hợp kiểm chứng thực địa để đảm bảo tính minh bạch, hạn chế rủi ro.**
– **Không ngần ngại nhờ đến các chuyên gia, luật sư hoặc cơ quan Nhà nước khi không chắc chắn về ký hiệu, bản đồ hoặc thông tin quy hoạch.**
– **Ghi chép, lưu trữ lại toàn bộ quá trình kiểm tra bản đồ quy hoạch, hình ảnh, thông tin pháp lý để làm bằng chứng khi giao dịch.**
– **Nhận diện rõ các yếu tố rủi ro như đất trong hành lang bảo vệ, đất dự phòng mở đường, khu vực công cộng, quy hoạch treo… để tránh quyết định đầu tư sai lầm.**
– **Cuối cùng, hãy luôn giữ vững tâm lý tỉnh táo, khách quan, không hấp tấp khi thấy “hàng nóng, giá rẻ”, mà hãy kiểm tra quy hoạch “mười lần như một” trước bất kỳ quyết định xuống tiền nào!**
—
**Đầu tư thông thái – Bắt đầu từ kiểm tra quy hoạch online!**
—
