# SERIES 2: TÂM LÝ – HÀNH VI – CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ
## TẬP: TỰ KIỂM TRA CHẤT LƯỢNG NHÀ CŨ TRƯỚC KHI MUA
### CHỦ ĐỀ: QUAN SÁT TƯỜNG, NỀN, MÁI, ĐIỆN NƯỚC – NHẬN BIẾT DẤU HIỆU THẤM, NỨT, MỐI MỌT
—
## 1. TẠI SAO CẦN TỰ KIỂM TRA CHẤT LƯỢNG NHÀ CŨ TRƯỚC KHI MUA?
Mua nhà cũ là lựa chọn phổ biến đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng như những người mua để ở bởi mức giá hợp lý, vị trí thuận tiện hoặc giá trị lịch sử của căn nhà. Tuy nhiên, so với nhà mới, nhà cũ tiềm ẩn nhiều rủi ro về chất lượng công trình, ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí sửa chữa, giá trị đầu tư và an toàn sử dụng. Việc tự trang bị kiến thức kiểm tra chất lượng trước khi quyết định xuống tiền sẽ giúp bạn tránh được các “hố đen tài chính”, đồng thời tạo ra lợi thế trong đàm phán giá cả.
—
## 2. QUAN SÁT TƯỜNG – NHẬN BIẾT DẤU HIỆU ẨM THẤM, NỨT GÃY VÀ MỐI MỌT
### 2.1 Kiểm tra dấu hiệu ẩm thấm
– **Quan sát bằng mắt thường:** Hãy chú ý đến các vết loang màu đen, ố vàng, hoặc tường bị mốc ở chân tường, góc nhà, xung quanh khu vực phòng tắm, nhà vệ sinh, khu vực gần mái hiên hoặc gần cửa sổ.
– **Dùng tay cảm nhận:** Dùng tay sờ vào tường để cảm nhận độ ẩm, đặc biệt ở phần tường dưới chân hoặc nơi tiếp giáp giữa các phòng với khu vệ sinh/ban công.
– **Ngửi mùi:** Nhà bị ẩm thấm lâu ngày thường có mùi ẩm mốc đặc trưng dù đã sơn lại.
– **Kiểm tra sàn, tủ, nội thất sát tường:** Nếu thấy dấu hiệu bong tróc, gỗ mục, sàn phồng hoặc lớp sơn tróc ra từng mảng, đó chính là dấu hiệu thấm kéo dài gây hư hại cấu trúc.
### 2.2 Phát hiện tường nứt
– **Quan sát các đường nứt:** Tìm kiếm các vết nứt ngang, dọc hoặc dạng chân chim trên tường. Đặc biệt chú ý ở góc cửa, cửa sổ, các điểm giao giữa tường và cột hoặc mép sàn.
– **Phân biệt nứt do lún móng và nứt do co giãn:**
– Nứt lớn (rộng trên 2mm, kéo dài từ sàn lên đến mái): Cẩn trọng, có thể do kết cấu móng yếu, nguy cơ an toàn cao, chi phí sửa chữa lớn.
– Nứt chân chim nhỏ, rải rác: Có thể là nứt do co ngót vữa, ít nghiêm trọng hơn, nhưng cần xử lý nếu xuất hiện nhiều.
– **Dùng thước đo khe nứt:** Đo chiều rộng, chiều dài vết nứt để đánh giá mức độ ảnh hưởng. Nếu vết nứt đủ lớn để nhét được mảnh giấy, nguy cơ nguy hiểm cao.
### 2.3 Kiểm tra dấu hiệu mối mọt
– **Quan sát các vết lỗ nhỏ li ti trên gỗ:** Đặc biệt ở khuôn cửa, khung cửa sổ, sàn gỗ hoặc các vật dụng gỗ sát tường.
– **Gõ nhẹ lên vật dụng gỗ:** Nếu nghe tiếng rỗng, có thể vật dụng đó đã bị mối xâm nhập và ăn từ bên trong.
– **Phát hiện phân mối:** Thường là các cục nhỏ màu vàng nâu, xuất hiện phía dưới chân tường hoặc trên gờ gỗ.
– **Lưu ý thời tiết:** Nhà cũ, ẩm thấp rất dễ bị mối tấn công, đặc biệt ở khu vực ẩm, tối hoặc hay có nước rỉ.
—
## 3. NỀN NHÀ – DẤU HIỆU SỤT LÚN, XUỐNG CẤP
### 3.1 Quan sát bề mặt sàn
– **Tìm các vết nứt trên nền gạch, xi măng:** Nếu sàn có nhiều vết nứt chạy dài hoặc hệ thống gạch lát bị bể, nứt, khả năng cao là nền đã bị sụt lún hoặc chịu áp lực vượt thiết kế.
– **Chú ý đến sàn phồng, lún:** Đi trên nền nhà cảm thấy chỗ cao chỗ thấp, hoặc có tiếng kêu lộp cộp chứng tỏ nền nhà đang bị bong tróc, sụt lún cục bộ.
– **Kiểm tra chênh lệch mặt nền giữa các phòng:** Sử dụng nivô hoặc bóng nước để kiểm tra độ dốc bất thường của sàn; nền dốc cũng là dấu hiệu móng yếu hoặc hoàn thiện không đồng đều.
### 3.2 Kiểm tra khu vực chịu tải trọng lớn
– **Dưới bếp, phòng khách, phòng sinh hoạt chung:** Đây là các khu vực thường xuyên chịu tải lớn, dễ xuất hiện dấu hiệu lún nứt, kiểm tra kỹ các góc nền, vị trí đặt vật nặng lâu ngày.
—
## 4. MÁI NHÀ – NHẬN DIỆN NGUY CƠ THẤM DỘT, XUỐNG CẤP
### 4.1 Kiểm tra trần nhà
– **Tìm vết loang, ố vàng:** Trần nhà xuất hiện các vết ố vàng, loang màu, đặc biệt ở gần khu vực nhà vệ sinh tầng trên hoặc mái chéo là dấu hiệu rõ ràng của thấm nước từ mái xuống.
– **Quan sát vết nứt trên trần:** Nứt ngang, nứt rẽ quạt ở trần rất nguy hiểm, cần rà soát kỹ vì có thể báo hiệu hỏng kết cấu mái.
### 4.2 Kiểm tra mái (nếu có thể tiếp cận)
– **Kiểm tra vật liệu mái:** Mái ngói, mái tôn, bê tông đều có điểm yếu riêng cần kiểm tra.
– Mái ngói: Xem ngói vỡ, lệch, rêu mốc bám dày, khe ngói hở.
– Mái tôn: Xem có bị rỉ sét, có lỗ thủng nhỏ li ti, các mối nối bị bung, đinh bị oxi hóa.
– Mái bê tông: Tìm các vết rạn, nứt chân chim, còn lớp chống thấm không.
– **Kiểm tra hệ thống thoát nước mái:** Máng xối, ống thoát nước mái có bị nghẹt, nứt vỡ, rêu mốc bám gây ứ đọng nước mưa không.
—
## 5. HỆ THỐNG ĐIỆN NƯỚC – PHÁT HIỆN NGUY CƠ NGẮN MẠCH & RÒ RỈ
### 5.1 Kiểm tra hệ thống điện
– **Kiểm tra ổ cắm, công tắc:** Quan sát có bị cháy đen, cũ, lỏng lẻo. Dùng thử các ổ cắm để kiểm tra điện có lên đều toàn hệ thống, có hiện tượng chập chờn không.
– **Kiểm tra dây điện lộ thiên:** Xem dây có để lộ, vỏ bọc bị nứt, mục do chuột cắn hoặc thời gian oxy hóa.
– **Điều chỉnh CB tổng:** Đóng và ngắt CB tổng nhiều lần để kiểm tra hệ thống điện có ổn định không.
– **Kiểm tra ống gen đi âm tường:** Xem vị trí ra vào có lộ nước, bị nứt, vỡ hay ẩm ướt không – dễ gây ngắn mạch nguy hiểm.
### 5.2 Kiểm tra hệ thống nước
– **Vặn thử các vòi nước:** Mở cả đầu vào và xả nước để kiểm tra áp lực nước, tốc độ chảy. Nếu nước yếu, lâu đầy bồn có thể đường ống ngầm đã bị rò rỉ.
– **Nhìn vào các ống cấp & thoát nước:** Xem có vết hoen rỉ, ống bị nứt, mục ở đoạn tường, nền tiếp xúc thường xuyên với nước.
– **Kiểm tra khu vực đặt máy bơm, bể nước:** Xem đáy bể nước có bị nứt chảy nước, thành bể bị phồng, bong tróc hay không.
– **Theo dõi hóa đơn nước/điện:** Nếu có số liệu lịch sử, hóa đơn bất thường có thể ngầm báo nguy cơ rò rỉ.
—
## 6. CÁC LƯU Ý TÀI CHÍNH KHI PHÁT HIỆN HẠNG MỤC XUỐNG CẤP
– **Đánh giá tổng chi phí sửa chữa:** Xác định rõ từng hạng mục có dấu hiệu hư hỏng, ước lượng kinh phí sửa chữa từng phần (nền, tường, mái, điện nước, mối mọt…) để xem có phù hợp với ngân sách đầu tư ban đầu hay không.
– **Đàm phán với chủ nhà:** Dựa vào các vấn đề phát hiện được, linh hoạt đàm phán giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà cam kết chịu trách nhiệm sửa chữa một số hạng mục trọng yếu.
– **Dự phòng chi phí phát sinh:** Luôn cộng thêm 10-20% tổng chi phí sửa chữa dự phòng cho những lỗi ẩn có thể xuất hiện sau khi dọn vào hoặc thi công thực tế.
– **Tính toán giá trị đầu tư dài hạn:** So sánh tổng giá thành quy đổi (giá mua + chi phí sửa chữa) với nhà mới hoặc các tài sản cùng khu vực để đảm bảo không vượt ngưỡng lợi nhuận kỳ vọng hoặc tạo ra khoản lỗ trong tương lai.
—
## 7. TỔNG KẾT – QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ SÁNG SUỐT
Tự mình kiểm tra chất lượng nhà cũ trước khi mua không chỉ giúp nhà đầu tư “mở khóa” được giá trị thật của một tài sản, mà còn hạn chế tối đa rủi ro tài chính phát sinh về sau. Việc chú trọng quan sát kỹ lưỡng các hạng mục tường, nền, mái, điện, nước cùng khả năng nhận diện dấu hiệu ẩn như thấm, nứt, mối mọt sẽ là nền tảng vững chắc cho các quyết định đầu tư bất động sản sáng suốt, an toàn. Đầu tư bất động sản không chỉ là cuộc chơi của cơ hội mà còn là hành trình kiểm soát mọi yếu tố rủi ro – trong đó chất lượng công trình là yếu tố tiên quyết định hướng và bảo vệ túi tiền của bạn.
